Свинья в мешке
Köp inte grisen i säcken, läs årsredovisningen först. Не покупайте свинью в мешке, читайте сперва годовой отчёт! Такими словами напутствуют в Швеции будущих покупателей квартир. И то правда.
Раз в год BRF публикует полный отчёт о финансовом состоянии, о проделанной за год работе, о планах на следующие годы и т.д. Этот отчёт называется
årsredovisning, и именно его следует смотреть в первую очередь. Покупая квартиру, а по сути долю в BRF, вы покупаете не только права на процент от земельного участка и жилой площади. Вы также берёте на себя долю финансовых обязательств. Если у BRF есть долги, они станут и вашими долгами. Если у BRF есть проблемы, они станут и вашими проблемами. Щедро оплаченными из вашего же кармана.
Давайте проведу вам коротенькую экскурсию по годовому отчёту товарищества, в котором я сейчас снимаю квартиру. В нашем BRF чуть больше 260 квартир, 160 открытых парковочных мест, 27 гаражей, пара дюжин нежилых помещений под сдачу.
272
Основные финансовые показатели BRF за последние четыре года
Nettoomsättning – это приход средств со всех возможных источников (после вычета налогов) в тысячах крон. Вторая строчка – результат после подведения итогов, после всех платежей по займам и т.п.
Soliditet – довольно важный показатель предприятия, который означает, насколько активы могут финансироваться собственным капиталом. Kassalikviditet, "ликвидность кассы", – показатель краткосрочной платёжеспособности предприятия.
Saldo yttre reparationsfond – фонд для текущего ремонта и содержания зданий, в тысячах крон. Показатель в пять миллионов и выше очень даже неплохой для такого товарищества.
Årsavgifter – это "годовые взносы". Так уж вышло, что со стороны BRF они видны как годовые и измеряются в кронах на квадратный метр, а со стороны жильцов они видны как месячные платежи, månadsavgifter. Например, на квартиру в 75м² месячный платёж составит около 4000 крон в месяц, около 28 тысяч рублей. Туда входит вывоз мусора, вода, канализация, интернет и т.п. Туда
не входит электричество и страховка. Месячный взнос в 4000 крон для трёшки считается меньше среднего, чаще можно ожидать в районе 4500. В небольших товариществах оно может быть и 5000 и больше на трёшку (от 35 тысяч рублей), а в рядных домах (radhus, rivitalo) месячный взнос за квартиру – уже около 7000 крон, 50 тысяч рублей. Возвращаясь к пенсионерам: видно, что даже максимальная добавка к пенсии на коммуналку (5090 крон, это не считая самой пенсии) не покроет платежи в рядных домах, потому с минимальной пенсией придётся что-то делать. Скорее всего, рядный дом или виллу придётся продать и переехать в квартирный дом. С другой стороны, человек, заработавший на виллу, вряд ли будет жить на минимальную пенсию.
Fastighetslån – это долговые обязательства BRF перед банками, в пересчёте на квадратный метр жилой площади. 1809 крон на квадратный метр означает долг в 135675 крон на трёшку в 75 метров, или почти миллион рублей. То есть вы купили, скажем, квартиру – а получили в нагрузку долю в долговых обязательствах. Впрочем, почти 140 тысяч крон долга на трёшке – это ни о чём, копейки. Это товарищество старое, дома 1959 года, потому большинство долгов уже выплачено или подходит к концу. Потому долговая нагрузка небольшая. В молодых товариществах, которые строились недавно, долги куда выше – там уже не две, а 10-11 тысяч крон долга на метр. Долги погашаются в том числе и из месячных платежей.
Вот, кстати, общее состояние долгов BRF:
61
Долги нашего BRF
В отчёте также несколько страниц финансовых показателей с предельной детализацией, но их сюда вставлять лень, да и незачем. Особо хотелось бы обратить внимание на ещё два пункта:
91
"Для недвижимости предусмотрен двадцатилетний план обслуживания, оный же регулярно обновляется правлением..."
Горизонт планирования ремонта и бюджета в местных товариществах – 20-25 лет. Это к вопросу о стабильности. Понятное дело, что общая экономическая ситуация вносит коррективы. Но в известных пределах.
353
Шведская хрущёвка 1959 года постройки выглядит приблизительно так
Ну и ожидаемый срок службы строений (byggnader). Построенных в 1959 году. Далее по плану потребуется капитальный ремонт. То есть по российским меркам это хрущёвки. Но вообще, надо их видеть, чтоб сравнивать с хрущёвками. Попробую сделать видео про то, как они изнутри устроены – они дадут фору многим питерским новостройкам.
Банкротство BRF
Самое позитивное приберёг на конец
))
Товарищество, которое не может расплатиться по своим долгам, объявляет о банкротстве. Если проблему нельзя решить увеличением месячных взносов, то земля и недвижимость выкупается какой-нибудь компанией, и жильцы оказываются с голой жопой на морозе: будучи членами товарищества, они отвечают за его долги собственным кошельком. Что дальше делать? А это ваши проблемы. Раньше надо было думать. Была возможность голосовать на собраниях товарищества? Была. Воспользовались ею с пользой? Не похоже. Добро пожаловать в бомжи!
Ну это крайний случай, конечно, хотя и технически возможный. И на улице вам замёрзнуть не дадут. Швеция – социальное государство. Но у вас может появиться шанс оценить разницу между жильём социальным и собственным.